בקצרה (התשובה המהירה): הבנק יאשר לכם החזר חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית, ויממן עד 75% משווי הדירה (לדירה ראשונה). המגבלה שתחסום אתכם היא הנמוכה מבין השתיים.
כלל אצבע למחצית 2026, בריבית ממוצעת של כ‑4.5% ל‑30 שנה: על כל 1,000 ₪ החזר חודשי אתם "מותחים" בערך 200,000 ₪ משכנתא.
כלומר משכורת פנויה של 15,000 ₪ ← החזר מותר של ~6,000 ₪ ← משכנתא של בערך 1,180,000 ₪.
המספרים בכתבה הם להמחשה בלבד ומבוססים על ריבית ממוצעת מייצגת לתמהיל טיפוסי נכון ליוני 2026. אישור בפועל תלוי בתמהיל, בתקופה, בדירוג האשראי ובמדיניות הבנק הספציפי. זו אינה ייעוץ פיננסי או המלצה אישית.
שני הכללים שקובעים כמה משכנתא תקבלו
לפני שמסתכלים על טבלאות, חשוב להבין שיש שתי מגבלות נפרדות שפועלות במקביל, והבנק תמיד ילך לפי המחמירה מביניהן.
כלל 1: יחס ההחזר מההכנסה — עד 40%
הבנק בוחן כמה מההכנסה הפנויה החודשית "תלך" להחזר המשכנתא. הרף המקובל הוא עד 40%, ובמקרים מסוימים הבנקים מאשרים עד 45%–50%, אך ככל שהיחס גבוה יותר כך הריבית מתייקרת והסיכון גדל. ההכנסה שנספרת היא ההכנסה הפנויה נטו של משק הבית (שני בני הזוג), בניכוי החזרי הלוואות קיימות (רכב, הלוואות צרכניות, מזונות וכו').
לדוגמה: זוג עם הכנסה פנויה משותפת של 18,000 ₪ והחזר הלוואת רכב של 1,500 ₪ — הבנק יחשב 40% מתוך 16,500 ₪, כלומר תקרת החזר של כ‑6,600 ₪ לחודש.
כלל 2: שיעור המימון (LTV) — עד 75%
זהו היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס, והוא מוגבל בהוראת בנק ישראל:
| סוג הרוכש | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה ראשונה / יחידה | 75% | 25% |
| משפרי דיור (דירה חלופית) | 70% | 30% |
| משקיעים (דירה להשקעה) | 50% | 50% |
המשמעות: גם אם ההכנסה שלכם מאפשרת החזר ענק, לא תוכלו לקבל יותר מ‑75% משווי הדירה.
ההון העצמי שתביאו מהבית הוא שמשלים את ההפרש.
טבלה 1: כמה משכנתא לפי משכורת (המחירון המרכזי)
ההנחות: ריבית ממוצעת מייצגת 4.5%, החזר חודשי בגובה 40% מההכנסה הפנויה.
עמודה ל‑30 שנה ועמודה ל‑25 שנה.
| הכנסה פנויה (משק בית) | החזר חודשי מותר (40%) | משכנתא ל‑30 שנה | משכנתא ל‑25 שנה |
|---|---|---|---|
| 8,000 ₪ | 3,200 ₪ | ~631,000 ₪ | ~576,000 ₪ |
| 10,000 ₪ | 4,000 ₪ | ~789,000 ₪ | ~720,000 ₪ |
| 12,000 ₪ | 4,800 ₪ | ~947,000 ₪ | ~864,000 ₪ |
| 15,000 ₪ | 6,000 ₪ | ~1,184,000 ₪ | ~1,079,000 ₪ |
| 18,000 ₪ | 7,200 ₪ | ~1,421,000 ₪ | ~1,295,000 ₪ |
| 20,000 ₪ | 8,000 ₪ | ~1,579,000 ₪ | ~1,439,000 ₪ |
| 25,000 ₪ | 10,000 ₪ | ~1,974,000 ₪ | ~1,799,000 ₪ |
| 30,000 ₪ | 12,000 ₪ | ~2,368,000 ₪ | ~2,159,000 ₪ |
| 40,000 ₪ | 16,000 ₪ | ~3,158,000 ₪ | ~2,879,000 ₪ |
שימו לב: תקופה ארוכה יותר (30 שנה) מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את המשכנתא שאפשר לקבל — אבל מייקרת משמעותית את הריבית הכוללת לאורך חיי ההלוואה.
טבלה 2: כמה דירה זה קונה? (כולל ההון העצמי הדרוש)
כאן מצרפים את שתי המגבלות. בהנחת דירה ראשונה (מימון 75%, 30 שנה, 4.5%), זהו שווי הדירה שאליו ההכנסה שלכם "מגיעה" — וההון העצמי שתצטרכו להביא מהבית.
| הכנסה פנויה | משכנתא מקסימלית | שווי דירה אפשרי | הון עצמי דרוש (25%) |
|---|---|---|---|
| 10,000 ₪ | ~789,000 ₪ | ~1,053,000 ₪ | ~263,000 ₪ |
| 12,000 ₪ | ~947,000 ₪ | ~1,263,000 ₪ | ~316,000 ₪ |
| 15,000 ₪ | ~1,184,000 ₪ | ~1,579,000 ₪ | ~395,000 ₪ |
| 18,000 ₪ | ~1,421,000 ₪ | ~1,895,000 ₪ | ~474,000 ₪ |
| 20,000 ₪ | ~1,579,000 ₪ | ~2,105,000 ₪ | ~526,000 ₪ |
| 25,000 ₪ | ~1,974,000 ₪ | ~2,631,000 ₪ | ~658,000 ₪ |
| 30,000 ₪ | ~2,368,000 ₪ | ~3,158,000 ₪ | ~789,000 ₪ |
חשוב: אם ההון העצמי שלכם קטן מהמופיע בטבלה — הוא זה שיגביל אתכם, לא ההכנסה.
ואם ההון העצמי שלכם גדול — תוכלו לקנות דירה יקרה יותר, אך עדיין כפוף לתקרת ההחזר מההכנסה.
טבלה 3: ההחזר החודשי על כל 100,000 ₪ משכנתא
זו טבלת ההמרה השימושית ביותר. רוצים לדעת מה ההחזר על משכנתא של 850,000 ₪? מצאו את הריבית והתקופה, וכפלו ב‑8.5.
| ריבית | 20 שנה | 25 שנה | 30 שנה |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 580 ₪ | 501 ₪ | 449 ₪ |
| 4.0% | 606 ₪ | 528 ₪ | 477 ₪ |
| 4.5% | 633 ₪ | 556 ₪ | 507 ₪ |
| 5.0% | 660 ₪ | 585 ₪ | 537 ₪ |
| 5.25% (פריים נוכחי) | 674 ₪ | 599 ₪ | 552 ₪ |
דוגמה לשימוש: משכנתא של 1,000,000 ₪ ל‑30 שנה ב‑4.5% → 10 × 507 = 5,070 ₪ לחודש.
למה 2026 היא שנה מעניינת: השפעת הריבית היורדת
נכון ליוני 2026, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.75% וריבית הפריים על 5.25%, וחטיבת המחקר צופה ירידה נוספת לכיוון 3.5% בסוף 2026. לירידת ריבית יש השפעה ישירה: אותה הכנסה "קונה" משכנתא גדולה יותר, כי ההחזר על כל שקל יורד.
הנה ההמחשה — אותה משכנתא של 1,000,000 ₪ ל‑30 שנה, בריביות שונות:
| ריבית | החזר חודשי | הפרש מ‑5.25% |
|---|---|---|
| 5.25% | 5,522 ₪ | — |
| 5.0% | 5,368 ₪ | חיסכון 154 ₪ |
| 4.5% | 5,067 ₪ | חיסכון 455 ₪ |
| 4.0% | 4,774 ₪ | חיסכון 748 ₪ |
| 3.5% | 4,490 ₪ | חיסכון 1,032 ₪ |
המשמעות הפרקטית: מי שבונה תמהיל עם רכיב משתנה (כמו פריים) נהנה אוטומטית מההפחתה ככל שהריבית במשק יורדת. זו גם הסיבה שגל המיחזורי משכנתא גובר ב‑2026.
שלוש דוגמאות אמיתיות
דוגמה א' — זוג צעיר, שכירים. הכנסה פנויה משותפת 16,000 ₪, ללא הלוואות, הון עצמי 500,000 ₪.
החזר מותר: 6,400 ₪ → משכנתא אפשרית (4.5%, 30 שנה): ~1,263,000 ₪.
עם 500,000 ₪ הון, מגיעים לדירה של עד כ‑1,76 מיליון ₪.
כאן ההכנסה היא המגבלה, לא ההון.
דוגמה ב' — משפחה עם הכנסה גבוהה אך הון נמוך. הכנסה פנויה 24,000 ₪, הון עצמי 300,000 ₪.
ההכנסה מאפשרת משכנתא של ~1,9 מיליון ₪, אבל עם 300,000 ₪ הון (25%) שווי הדירה המקסימלי הוא רק 1,200,000 ₪. כאן ההון העצמי הוא המגבלה — שווה להמתין ולחסוך עוד, או לבדוק מסלולי משלימה.
דוגמה ג' — עצמאי. הכנסה ממוצעת מדוחות 14,000 ₪, החזר הלוואה עסקית 1,000 ₪. הבנק יחשב 40% מתוך 13,000 ₪ = 5,200 ₪ → משכנתא של ~1,025,000 ₪. עצמאים נדרשים לרוב להציג אסמכתאות הכנסה ל‑2–3 שנים אחורה.
איך מוודאים שמקבלים את המקסימום בתנאים הטובים ביותר?
המספרים בטבלאות הם נקודת פתיחה.
בפועל, גובה המשכנתא והריבית שתקבלו תלויים בתמהיל שתבנו, בפריסת התקופה, בדירוג האשראי שלכם וביכולת המיקוח מול הבנקים. הפער בין הצעה ראשונה של בנק לבין תמהיל אופטימלי יכול להגיע למאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
במידה ואתם מסורבי משכנתא המחירים עלולים להשתנות אך בבית המשכנתאות אנו נדע להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר גם עם BDI שלילי
צוות בית המשכנתאות בונה עבורכם תמהיל מותאם אישית, מנהל את המשא ומתן מול הבנקים, ודואג שתקבלו את ההחזר החודשי הנמוך ביותר שמתאים ליכולת שלכם. השאירו פרטים לבדיקת זכאות ראשונית ללא התחייבות.
עודכן: יוני 2026. הנתונים מבוססים על ריבית בנק ישראל ותחזיות חטיבת המחקר. המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות אישי או תחליף לבדיקת זכאות פרטנית. ריביות ותנאים משתנים מעת לעת ומאדם לאדם.
שאלות ותשובות נפוצות על החזרי משכנתא
בהחזר של 40% (4,000 ₪) ובריבית ממוצעת של 4.5% ל‑30 שנה, מדובר בכ‑789,000 ₪. ל‑25 שנה — כ‑720,000 ₪.
החזר מותר של כ‑8,000 ₪, שמתורגם לכ‑1,579,000 ₪ ל‑30 שנה (כ‑1,439,000 ₪ ל‑25 שנה), בכפוף להון עצמי מספק.
הרף המקובל הוא 40%. בנקים עשויים לאשר עד 45%–50% במקרים מסוימים, אך זה מייקר את הריבית ומגדיל סיכון.
לפחות 25% משווי הדירה. למשפרי דיור — 30%, ולמשקיעים — 50%.
בדרך כלל הבנק מכיר בחלק מהכנסות שכירות (לרוב כ‑70%–100%, תלוי בבנק ובאסמכתאות), וכך גם בקצבאות קבועות.
פריסה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את הסכום שאפשר לקבל, אך מייקרת מאוד את סך הריבית. הבחירה תלויה ביכולת ההחזר ובמטרות..
הבנק עובד עם ההכנסה הפנויה — נטו בניכוי החזרי הלוואות והתחייבויות קבועות.
