קבלת סירוב מהבנק לבקשת המשכנתא שלכם יכולה להיות חוויה מתסכלת ומאכזבת, אך חשוב לדעת שאתם לא לבד. מחקרים מראים שכחמישית מכלל בקשות המשכנתא בישראל נתקלות בסירוב ראשוני. הסירוב אינו בהכרח סוף הדרך, ובמקרים רבים ניתן למצוא פתרונות וחלופות שיאפשרו לכם להשיג את המימון הדרוש לרכישת הנכס.

במאמר זה נסקור את הסיבות העיקריות לסירוב משכנתא, ונציג מגוון פתרונות למצבים השונים, כולל משכנתא למסורבים, משכנתא לבעלי BDI שלילי, משכנתא למסורבי בנקים, משכנתא חוץ בנקאית למסורבים ופתרונות מימון למסורבים.

מדוע הבנק מסרב לאשר משכנתא?

הבנק בוחן רק דבר אחד כשהוא מחליט אם לאשר או לדחות בקשת משכנתא – הסיכויים שלכם לעמוד בהחזרי ההלוואה לכל אורך תקופתה. הנה הסיבות העיקריות לסירוב:

1. דירוג אשראי נמוך והיסטוריית אשראי שלילית

אחת הסיבות המרכזיות לסירוב משכנתא היא דירוג אשראי נמוך או היסטוריית אשראי בעייתית. כאשר אתם פונים לבנק בבקשת משכנתא, הבנק מוציא דוח נתוני אשראי (מה שהיה ידוע בעבר כדוח BDI). בדוח זה מופיעים:

• חובות פתוחים ועיקולים קיימים
• תיקים בהוצאה לפועל
• הליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים
• חריגות ממסגרת האשראי
• חשבון מוגבל בעבר
• אי עמידה בהחזרי הלוואות קודמות
• צ'קים שחזרו או הוראות קבע שלא כובדו

משכנתא לבעלי BDI שלילי היא אתגר משמעותי, כיוון שהבנקים רואים בדירוג אשראי נמוך סיכון גבוה.
 אפילו אם אתם פונים לבנק שלא הייתה לכם מולו בעיה – המידע על היסטוריית האשראי שלכם חשוף לכל הבנקים.
כאן תוכלו לאתר חשבונות מוגבלים

2. הכנסה לא מספקת ביחס להחזר החודשי

הבנקים בוחנים את היחס בין ההכנסה החודשית שלכם לבין ההחזר החודשי הצפוי של המשכנתא.
ברוב המקרים, הבנקים לא יאשרו משכנתא אם ההחזר החודשי עולה על 30-40% מההכנסה נטו.

לדוגמה, אם ההכנסה המשותפת של בני הזוג היא 15,000 ש"ח נטו, הבנק יאשר בדרך כלל החזר חודשי מקסימלי של 4,500-6,000 ש"ח.

חשוב לציין שהבנקים מחשיבים רק הכנסות קבועות ומדווחות.
הכנסות לא קבועות, מתנות מהורים או כספים מקרנות השתלמות לא נחשבים לצורך חישוב יכולת ההחזר.

3. ריבוי הלוואות ותשלומים קיימים

כאשר הבנק בודק את יכולת ההחזר החודשית שלכם, הוא מחסיר מההכנסה החודשית את כל ההתחייבויות הקיימות – הלוואות, תשלומים ואפילו רכישות בתשלומים.
 לדוגמה:

אם ההכנסה החודשית נטו היא 12,000 ש"ח, אך יש לכם הלוואה קיימת בסך 2,000 ש"ח בחודש
ותשלומים לרהיטים בסך 1,000 ש"ח בחודש, הבנק יראה את ההכנסה הפנויה שלכם כ-9,000 ש"ח בלבד.
במקרה כזה, ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק יאשר יהיה כ-3,000 ש"ח (שליש מההכנסה הפנויה).

4. בעיות ברישום הנכס

לעתים הסיבה לסירוב המשכנתא אינה קשורה ללווים אלא לנכס עצמו.
בעיות כמו:

• עיקולים על הנכס
• אי רישום הנכס בטאבו
• בנייה לא חוקית או ללא היתר
• שמאות נמוכה
• חלוקה לדירות לא מאושרת

כל אלה עלולים להוביל לסירוב מתן משכנתא, גם אם מצבם הפיננסי של הלווים טוב.

5. גיל מבוגר

הבנקים חוששים להעניק משכנתאות ארוכות טווח ללווים מבוגרים, מחשש שלא יספיקו להחזיר את ההלוואה במלואה.
ברוב המקרים, הבנקים מגבילים את תקופת המשכנתא כך שתסתיים לפני שהלווה מגיע לגיל 70-75.

איך למנוע סירוב משכנתא מלכתחילה?

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם סירוב היא למנוע אותו מראש.
הנה כמה צעדים מומלצים:

• בדקו את דוח נתוני האשראי שלכם – באפשרותכם להוציא דוח נתוני אשראי עבור עצמכם דרך מערכת ההזדהות הממשלתית ולראות איזה מידע יש לבנקים עליכם.
• טפלו בבעיות האשראי – במידת האפשר, סגרו חובות פתוחים, הסדירו תשלומים בפיגור והימנעו מחריגות ממסגרת האשראי.
• התרחקו מבנקים שהיו לכם איתם בעיות בעבר – אם היו לכם בעיות מול בנק מסוים, עדיף לפנות לבנקים אחרים.
• בדקו את יחס ההחזר להכנסה – וודאו שההחזר החודשי המבוקש אינו עולה על שליש מההכנסה נטו.
• פרעו חלק מהלוואות קיימות – במידת האפשר, סלקו הלוואות קיימות כדי להגדיל את ההכנסה הפנויה שלכם.
• שפרו את הבטחונות – הכינו מראש ערבים או בטחונות נוספים למקרה שהבנק ידרוש.
• התייעצו עם יועץ משכנתאות – יועץ משכנתאות מקצועי יכול לזהות בעיות פוטנציאליות ולהציע פתרונות מראש.

פתרונות למסורבי משכנתא – מה עושים אחרי הסירוב?

אם כבר קיבלתם סירוב, חשוב מאוד לא לרוץ מיד לבנק אחר להגיש בקשה חדשה.
הסיבה לכך היא שסירוב נרשם במערכת, וריבוי סירובים בזמן קצר מקטין משמעותית את הסיכויים לאישור עתידי.
במקום זאת, פעלו באופן מובנה:

1. זהו את הסיבה המדויקת לסירוב

הבנק מחויב לנמק את סיבת הסירוב. הבינו בדיוק מדוע הבקשה שלכם סורבה – זהו הצעד הראשון לפתרון.

2. טפלו בשורש הבעיה

בהתאם לסיבת הסירוב, טפלו בבעיה הספציפית:

• דירוג אשראי נמוך: פעלו לשיפור דירוג האשראי על ידי סגירת חובות פתוחים, הסדרת תשלומים בפיגור ושיפור ההתנהלות הפיננסית.
• הכנסה לא מספקת: שקלו לצרף לווה נוסף, הגדילו את ההון העצמי או חפשו נכס זול יותר.
• ריבוי הלוואות: פרעו חלק מההלוואות הקיימות או אחדו הלוואות כדי להקטין את סך ההחזר החודשי.
• בעיות ברישום הנכס: פתרו את הבעיות הרישומיות או חפשו נכס אחר.

3. הצגת מידע משלים

לעתים, הצגת מידע נוסף שלא נלקח בחשבון בבקשה המקורית יכולה לשנות את החלטת הבנק:

• הוכחת הכנסות נוספות
• הצגת חסכונות ונכסים נזילים
• מכתבי המלצה ממעסיקים
• תוכנית פיננסית להגדלת ההכנסה בעתיד הקרוב

4. ערבים ובטחונות נוספים

הוספת ערבים חזקים פיננסית או הצגת בטחונות נוספים (כמו נכס נוסף) יכולה לשכנע את הבנק להפחית את הסיכון ולאשר את המשכנתא.

5. סבלנות ואסטרטגיה ארוכת טווח

אחד המפתחות החשובים להתמודדות עם סירוב משכנתא הוא הסבלנות.
 לעתים, הפתרון הטוב ביותר הוא פשוט להמתין.

הזמן משפר את דירוג האשראי – ככל שמתרחקים מאירועים שליליים בהיסטוריית האשראי, השפעתם פוחתת.
צ'קים שחזרו לפני שלוש שנים משפיעים פחות מאשר צ'קים שחזרו לפני חצי שנה.

6. משכנתא לבעלי BDI שלילי

מסורבי משכנתא בשל בעיות בדירוג האשראי צריכים לפעול בכמה מישורים:

• תיקון טעויות בדוח – לעתים הדוח מכיל מידע שגוי שניתן לתקן.
• שיפור דירוג האשראי – תהליך זה לוקח זמן, אך הוא אפשרי על ידי:
  • סגירת חובות פתוחים
  • הסדרת תשלומים בפיגור
  • תשלום חשבונות בזמן לאורך מספר חודשים
  • הקטנת ניצול מסגרות האשראי
• גופים המתמחים במשכנתאות לבעלי BDI שלילי – ישנם גופים פיננסיים המתמחים במתן משכנתאות לבעלי היסטוריית אשראי בעייתית,
  אם כי בריביות גבוהות יותר.

7. פנייה למומחה לסירובי משכנתא

במקרים מורכבים, שווה לפנות אלינו, אנו מתמחים ספציפית בטיפול בסירובי משכנתא ובמתן פתרונות מימון למסורבים.
מדוע כדאי לכם לפנות דווקא לבית המשכנתאות?

• אנו מכירים את הקריטריונים המדויקים של כל בנק
• אנו יודעים לזהות את הסיבה האמיתית לסירוב
• מציעים פתרונות מותאמים אישית
• אנו בעלי קשרים וניסיון שיכולים לסייע במקרים מורכבים

8. משכנתא חוץ בנקאית למסורבים – כשאין ברירה אחרת

אם כל הפתרונות האחרים אינם רלוונטיים או לא הצליחו, ניתן לשקול משכנתא חוץ בנקאית.
 גופים חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח, מימון ישיר, הלוואות חברתיות, חברות אשראי וקרנות אשראי יכולים להציע משכנתא למסורבי בנקים.

יתרונות:

• קריטריונים גמישים יותר לאישור
• תהליך מהיר יותר
• אפשרות לקבל מימון גם עם דירוג אשראי נמוך

חסרונות:

• ריביות גבוהות יותר
• עלויות ועמלות גבוהות יותר
• תקופת החזר קצרה יותר

שיקולים חשובים בבחירת משכנתא חוץ בנקאית למסורבים

אם החלטתם לפנות לאפשרות של משכנתא חוץ בנקאית למסורבים, חשוב להתייחס למספר היבטים קריטיים לפני קבלת החלטה:

• השוואת ריביות ותנאים – בדקו מספר גופים חוץ בנקאיים והשוו את הריביות והתנאים שהם מציעים.
  ההבדלים יכולים להיות משמעותיים ולהשפיע על סך ההחזר לאורך שנים.
• בחינת הבטחונות הנדרשים – גופים חוץ בנקאיים עשויים לדרוש בטחונות משמעותיים יותר מאשר בנקים רגילים.
   בדקו אילו בטחונות נדרשים ומה המשמעות המשפטית של הפקדתם.
• תקופת ההלוואה – לרוב, משכנתאות חוץ בנקאיות מוצעות לתקופות קצרות יותר מאשר משכנתאות בנקאיות רגילות.
  בדקו אם תוכלו לעמוד בהחזרים הגבוהים יותר הנובעים מתקופה קצרה יותר.
• עמלות וקנסות – בדקו את כל העמלות הנלוות, כולל עמלת פתיחת תיק, עמלות שוטפות, וקנסות יציאה מוקדמת.
  אלה יכולים להשפיע משמעותית על העלות הכוללת של ההלוואה.
• מוניטין ואמינות – בדקו את המוניטין של הגוף המלווה. חפשו חוות דעת, המלצות והיסטוריה של החברה.
  הימנעו מגופים שאין להם היסטוריה מוכחת או שיש עליהם ביקורות שליליות רבות.
• ייעוץ משפטי – לפני חתימה על הסכם משכנתא חוץ בנקאית, התייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום.
  הוא יוכל לבחון את החוזה ולהצביע על סעיפים בעייתיים.

זכרו שמשכנתא חוץ בנקאית היא אמנם פתרון אפשרי למסורבי בנקים, אך היא מגיעה עם עלויות וסיכונים גבוהים יותר.
שקלו היטב אם זהו הפתרון המתאים ביותר עבורכם, או האם כדאי להשקיע תחילה בשיפור המצב הפיננסי ולנסות שוב בבנק בעתיד.

לסיכום: אל תרימו ידיים

סירוב משכנתא הוא בהחלט מצב מאתגר, אך הוא רחוק מלהיות סוף הדרך.
עם הבנה נכונה של הסיבות לסירוב, טיפול ממוקד בבעיות הספציפיות וסיוע מקצועי מתאים, רוב המסורבים יכולים למצוא פתרון בסופו של דבר.

המפתח הוא להימנע מקבלת החלטות חפוזות לאחר הסירוב ולפעול בצורה מחושבת ומתוכננת.
חשוב לבחור את המסלול המתאים ביותר למצבכם הספציפי ולהתקדם בצעדים מדודים לקראת השגת המימון הדרוש לרכישת הנכס.

זכרו: משכנתא למסורבי בנקים אפשרית, והיא יכולה להיות הצעד הראשון בדרך להגשמת חלום הדירה.

מהן הסיבות שבגללן הבנק עלול לסרב לתת לכם משכנתא?

הבנק, כמו כול גוף פיננסי – חושב קודם כל על עצמו.
יותר משהוא רוצה לתת לכם את הכסף, הוא רוצה לוודא שתוכלו להחזיר אותו.
ישנם שני סוגי סירוב משכנתא:
סירוב טכני שהוא סירוב שלרוב ניתן להתגבר עליו בפשטות יחסית – הבנק אינו מאשר לכם את אחוז המימון שביקשתם; יחס ההחזר גבוה מדי או שסכום הבקשה גבוה מדי – ואז ניתן לבצע שינויים בעזרת יועץ המשכנתאות הפרטי שלכם.
הסירוב המורכב יותר הוא סירוב מוחלט, שמתרחש כתוצאה מכך שהבנק לא רוצה להסתכן:
פשיטת רגל שהכרזתם עליה בשנים האחרונות; תיקים בהוצאה לפועל; אי-עמידה בתשלומי הלוואות, חשבונות מעוקלים או מוגבלים וכדומה.

צוללים לעומק הסירוב – ומוצאים פתרון

סירוב משכנתא הוא לא סוף פסוק, ובאמצעות ירידה לעומק הסירוב ניתן לרוב למצוא את הפתרון,
החל ממשכנתאות מחברת חוץ בנקאיות, דרך קרנות נדל"ן ועד לערבים להלוואה ומשכנתא הפוכה.
 יועצי המשכנתאות בבנקים עובדים על פי פרוטוקול ותסריט בנוי מראש, ועל כן נוטים לסרב למשכנתאות באופן שרירותי יחסית, ללא ירידה לפרטים וללא נכונות מיוחדת לעזור.
אנו בבית המשכנתאות, המחויבים קודם כול לכם ושם את האינטרס שלכם בראש סדר העדיפויות,
נסייע לכם להתגבר על המשבר וניבנה עבורכם,  את תמהיל המשכנתא המותאם לכם וליכולת הכלכלית שלכם.

 משכנתא למסורבים – יועץ משכנתאות פרטי

בתהליך נטילת משכנתא אנו בונים עבורכם את תמהיל המשכנתא הטוב והמותאם ביותר לצרכים וליכולות הכלכליות שלכם.
בהמשך, אנו פונים לבנקים למשכנתאות ולגופים חיצוניים על מנת לקבל אישור למשכנתא.
לאחר קבלת אישור עקרוני, אנו פותחים עבורכם תיק משכנתא, מזמינים שמאי לביצוע הערכת שווי של הנכס מטעם הבנק, רוכשים עבורכם ביטוח משכנתא וכל מה שנותר לכם זה להגיע לחתימה על ההסכם.

הבנק סרב לכם למשכנתא? אנחנו כאן כדי לעזור

הבנק סרב לכם לקבלת משכנתא – ואתם מרגישים אבודים? זה לא סוף פסוק, ויש לנו את הכלים לעזור לכם.
צרו עימנו קשר לקבלת ייעוץ וליווי מקצועי, תוך אמינות, שירות אישי ואכפתיות.